ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) HESAPLAMASININ YÖNTEM VE USULÜ

Yargıtay, kendi kararları ile şekillendirdiği Ecrimisilin hukuki nitelendirmesini yaparken tarihsel süreçte farklı bakış açılarına sahip olmuştur. Yargıtay ilk olarak, 09.12.1931 tarih, 1931/23 Esas ve 1931/44 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; haksız işgal sebebi ile talep edilen ecrimisil tazminatının Borçlar Kanunu’nun haksız muamelelerden doğan sorumluluk kapsamında değerlendirilemeyeceğini ifade etmiş ancak hukuki niteliği konusunda herhangi bir görüş bildirmemiştir. Söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararında herhangi bir hukuki nitelendirme yapılmamış olması sebebi ile yeni bir içtihada ihtiyaç duyulmuştur. Bu sebebe istinaden Yargıtay; 25.05.1938 tarih, 1938/29 Esas ve 1938/10 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile ecrimisili kira sözleşmesine benzetmiş ve ecrimisilin kira sözleşmesinden kaynaklı 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu ifade etmiştir . Ancak söz konusu kararda da açık şekilde hukuki nitelendirme yapılmamıştır. Bu bağlamda içtihatlar arasındaki uyumsuzluk devam etmiş ve Yargıtay 08.03.1950 tarih, 1950/22 Esas ve 1950/4 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiil olduğunu ifade etmiştir . Söz konusu tespitin akabinde ise, haksız işgalcinin kötü zilyetli olması halinde, kötü niyetli zilyedin haksız işgale konu taşınmazı kullanmasından kaynaklı zararları ve elde ettiği/elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükellef olduğu ancak söz konusu tazminin hak sahibinin zarara uğraması halinde gündeme geleceğini ifade etmiştir.

Yargıtay’ın çeşitli kararları ile de ecrimisili, “ hak sahibi zilyedin, kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat” olarak tanımlanmıştır . Yargıtay 1950 tarihli içtihadı birleştirme kararında ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiil olduğu, talep ile ilgili olarak ise haksız fiil hükümleri ile haksız zilyedin sorumluluğuna ilişkin hükümlerin beraber uygulanacağı tespitini yapmış ancak zamanaşımı konusunda herhangi bir ifadeye yer vermemiştir. Dolayısıyla zamanaşımı yönünden Yargıtay’ın 1938 tarihli içtihadının geçerliliği devam etmiş ve kira zamanaşımı olan 5 yıllık süre uygulanagelmiş olup, Yargıtay’ın halen kararları bu yöndedir. Bu bağlamda Yargıtay tarafından esasen karma bir sistem öngörüldüğü, haksız fiil sorumluluğu, haksız zilyedin sorumluluğu ve kira zamanaşımı sürelerinin birlikte uygulandığı görülmektedir. Nitekim söz konusu uygulama günümüzde de geçerliliğini sürdürmektedir. Yargıtayın, ecrimisil talebi ilgili olarak TMK m.993- 995 hükümlerinden faydalanması, haksız işgalci açısından kusur şartını aramamasından kaynaklanmaktadır .

Biz bu çalışmamızda Yargıtay kararlarında Ecrimisil, yani diğer adıyla Haksız işgal tazminatı hesaplanmasının yöntem ve usulüne değineceğiz. Ecrimisil hesaplanması uzmanlık gerektiren bir iştir. Ecrimisil hesaplaması yapılırken bir çok hatalar yapılmaktadır. Mahkemelere sunulan bir kısım bilirkişi raporları, incelendiğinde hataların varlığı göze çarpmaktadır. Bu nedenle, yapılan yanlış hesaplamalara hızlı müdahale etmemiz açısından, Yargıtay’ın hesaplama yöntemi, uygulamacılar olarak biz Avukatları yakından ilgilendirmektedir.

Yargıtay kararlarında ecrimisil hesaplanmasının yöntem ve usulü

1-) Yargıtay 1.Hukuk Dairesi , 2017/3747E.,2017/4705K., 27.09.2017 ;

‘’….Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı sebebiyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, davaya konu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir…’’

2-) Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2013/16267 K. 2014/4059 T. 24.2.2014;

Davacı, kayden maliki olduğu taşınmazların beş yıldan uzun süredir davalı işgalinde bulunduğunu ileri sürerek eldeki davayı açmış, yargılama aşamasında taşınmazların davalı tarafından müşteri otoparkı olarak kullanıldığını açıklamıştır. Davalı ise, işgalinin bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Bilindiği üzere: öğretide ve yargısal uygulamalarda ifade edildiği gibi ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 8.3.1950 tarih 22/4 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında: fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleriyle kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarıyla haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal sebebiyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal sebebiyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zararla kullanmadan kaynaklanan olumlu zararla malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.2.2004 gün ve 2004/1-120-96 Sayılı kararı)

Ayrıca, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde H.M.K.nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, davaya konu taşınmazla emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara üfe artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Öte yandan, T.M.K’nın 6. maddesi uyarıca iddia sahibi iddiasını ispatla yükümlü olup, ecrimisil istemine dair davalarda da, öncelikle davacının işgalin varlığını, süresini ve işgalli alanın miktarını kanıtlaması gerekmektedir. Somut olayda ise, işgalin hangi tarihler arasında devam ettiği ve taşınmazların tamamının işgal edilip edilmediği hususu saptanmadan, hava fotoğrafları esas alınmak suretiyle taşınmazların tamamı üzerinden ecrimisile karar verilmiştir. Bilirkişi raporunda taşınmazların keşiften önce kullanıldığına dair bir kısım izlerin bulunduğu belirtilmesine karşın, bu izlerin taşınmazların tamamında bulunup bulunmadığı yönünde bir değerlendirme yapılmamıştır. Ancak davalı taraf, yargılama aşamasında işgalin varlığını kabul etmemiş ise de, 20.2.2014 tarihinde sunduğu ek temyiz dilekçesinde kiracı olduğu taşınmazları 2005 yılından beri teslim edilen sınırlara göre kullandığını, ancak davadan önce mal sahiplerine tebliğ edilen ihtarname üzerine sınırın işgalli alanın dışına çekildiğini, taşınmazların bir bölümünün de yeşil alan olduğunu belirterek, yaptırdığı ölçümlere dair krokileri dosyaya sunduğu ve varsa bile taşkın olarak kullanılan kısımların 10216 parselde 128,04 m2, 16897 parselde ise 265,40 m2 olduğunu açıkladığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda, mahkemenin davalının kiracı olduğu taşınmazlar dışında kayden davacıya ait 10216 ve 16897 parsel sayılı taşınmazları da kullandığı yönündeki kabulü doğru ise de, bu kullanımın kapsamı ve davalının taşınmazdan el çektiği tarih saptanmadan yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru olmadığı gibi, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki hesap yöntemi de yukarda açıklanan ilke ve esaslara uygun değildir. Şöyle ki; emsal araştırması yapılmamış, taşınmazların değerinin % 5 inin yıllık kira bedeli olacağı gerekçeleriyle ecrimisil miktarı belirlenmiştir.

O halde, mahkemece öncelikle davalının kullandığı kısım sebebiyle ecrimisilden sorumlu olacağı gözetilerek, taşınmazların tamamının davalı şirket tarafından kullanılıp kullanılmadığının, bazı bölümlerinin yeşil alan olup olmadığının duraksamaya yer vermeyecek şekilde saptanması, böyle bir saptamanın yapılamaması halinde ise davalının 20.2.2014 tarihli dilekçesinde taşkın olarak kullandığını açıkladığı miktarların esas alınarak, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda emsal araştırması da yapılarak, taşınmazların boş arsa olarak davaya konu edilen ilk dönemde getirebileceği kira parasının rayice göre belirlenmesi, sonraki dönemler için de ilk dönem için belirlenen miktara üfe artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktarın (temyiz edenin sıfatı da gözetilerek) hüküm altına alınması gerekirken, noksan soruşturma ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir.

SONUÇ: Davalı vekilinin bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 Sayılı Kanunun geçici 3. maddesi yollaması ile) 1086 Sayılı H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene iadesine, 24.2.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

Bilgi almak için lütfen iletişime geçiniz;

WhatsApp Mesaj:  0507 5450136

Telefon:  0532 6859641

E-Posta: info@alberahukuk.com

Adres: Cevizli Mah. Bayraktar Sk. No:1-3 Kartal/İstanbul (Anadolu Adliyesi B Blok Açık Otopark Karşısı, Kartal Nursanlar 4 Plaza)

Konum Bilgisi İçin Lütfen Tıklayınız