TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ – NOTERLERDEKİ İŞLEMLER- SIK SORULAN SORULAR

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ – NOTERLERDEKİ İŞLEMLER

SIK SORULAN SORULAR VE CEVAPLARI

7413 sayılı Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 23.06.2022 tarihinde kabul edilerek 28.06.2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Anılan düzenleme ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu’na “Noterlerin genel olarak yapacakları işler” başlıklı 60 ıncı maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine “Taşınmaz satış sözleşmesi yapmak” ibaresi eklenmiş ve “Taşınmaz satış sözleşmesi” başlıklı 61/A maddesi ihdas edilmiştir.

Yasal düzenlemeden sonra, Adalet Bakanlığı tarafından Türkiye Noterler Birliği ve diğer tüm paydaşların görüşü alınarak hazırlanan “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” 11.01.2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanmakla yürürlüğe girmiştir.

Söz konusu düzenlemeler ile tapu dairelerinin yanında kamu hizmeti ifa eden noterliklerde de taşınmaz satış sözleşmesi yapılabilecektir.

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ – SIK SORULAN SORULAR VE CEVAPLARI

1. Noterlik dairelerinde aziller sicili görülebilecek mi? Tapuda ilgilinin vekâletten azlettim diye yazılı başvurusu dahi kabul ediliyor imiş. Ankara oda çalışmasındaki dokümanda yazılı idi. Noterliklerde azletmeyip Tapu Müdürlüğü’ne yazılı başvurdu ise ne yapılacak, sorumluluğumuz nedir?

Tapu ile aziller sicili konusunda bir entegrasyonumuz bulunmamaktadır. Ancak, noterliklerde yapılan aziller sistemsel olarak görüntülenebilmektedir. Yönetim Kurulu’nun 23.06.2023 tarihli kararı ve Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul Ve Esaslar gereğince taşınmaz satışlarının noterliklerde yapılmaya başlanacağı tarih olan 01.07.2023 tarihinden önce verilmiş olan taşınmaz satış vekâletnameleri açıkça “tapu müdürlüklerinde” işlem yapma yetkisi içerdiğinden noterliklerde yapılacak taşınmaz satışlarında kullanılamaz.

2. Başvuru belgesini tapuya gönderdiğimizde tapu bunu yevmiye defterine kaydedecek mi? Sonraki takyidatları kesecek mi? Mesela işlem imzalandı veznede makbuz kesme aşamasında takyidat geldi ne olacak?

Sistem makbuz kesme aşaması dâhil tapu ile haberleştiği her aşamada gayrimenkul kayıtları üzerinde bir değişiklik var ise işlemi kesecektir. Tapudaki tescil yevmiye numarası alındığı anda tapuda tescil gerçekleşmiş olacaktır.

3. Bu tarihten önceki vekâletnameler ile işlem yapılabilecek mi?Taşınmaz satışları noterlere geçmeden önceki vekâletlerle noterde ibareleri olmadığı için satışı yapılacak mı yoksa sadece güncellenmiş vekâletlerle mi iş yapılacak?

01.07.2023 tarihinden önce verilen vekâletnameler açıkça “Tapu Müdürlüklerinde” taşınmaz satışı yapma yetkisi verdiğinden bu vekâletnameler ile noterliklerde taşınmaz satışı veya alımı yapılabileceğine dair ibare ve yetki bulunmadığı için noterliklerde yapılacak taşınmaz satış işlemlerinde kullanılamayacaktır.

4. Tapu işlemlerini noterler dışında başkâtipler de yapabilecek mi? Noterlerin tayininin çıkması durumunda tapu işlemleri nasıl yapılacak?

Başvurunun reddi dışında tüm süreçler sadece noter tarafından yapılabilecektir. Başvurunun reddi noter ve başkâtip/kâtip tarafından yapılabilecektir.Noterlerin tayini çıkması ya da izinli/raporlu olması halinde de başkâtip/kâtip sadece başvuru reddi yapabilecektir.

5. Taşınmazlarla ilgili vekâletnameler güncellenecek mi?

Taşınmaz alım ve satımına dair vekâlet metinleri Bilişim Komisyonu tarafından güncellenmiş ve NBS’de yayımlanmıştır.

6. Taşınmaz satış işlemleri için günlük bir limit var mıdır?

Taşınmaz satış işlemleri sayısına ilişkin olarak günlük bir limit bulunmamaktadır. Noter, kendisine yapılan başvuruları hangi günlerde karşılayacağını, (10 günlük süre içinde) kendisi serbestçe değerlendirerek randevuverir.

7. Noterliklerden satış randevusu alınırken vekâleten yönetilen noterlikler seçilirse randevuyu iptal mi etmekgerekecek? Yoksa vekâleten yönetilen noterliklere zaten başvuru yapılamayacak mı?

Vekil noterlikler başvuruda aşamasında e-randevu uygulamasından seçilemeyecektir.

8. Başvuru sırasında kullanılan kimlik işlem tamamlanmadan kaybolursa yeni kimlik ile işleme devam edilebilir mi ya da tekrardan başvurumu yapılmalı?

Randevu verildikten sonra yapılan başvuru güncellenemeyeceğinden yeni kimlikle işleme devam edilemez,randevu reddedilir yeniden başvuru yapılması gerekir.

9. Taşınmaz emlak beyan değeri belediyelerden online alınabilecek mi? Belediye sınırları içinde olmayan taşınmazların beyan değeri nereden alınacaktır?

Belediyelerin ve Belediyeler Birliğinin ortak bir sistem altyapısı bulunmadığından, çevrimiçi sorgulanma imkânı bulunmamaktadır. Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden ilgili tarafından kâğıt ortamında alınacaktır. TKGM tarafından da benzer uygulama yapılmaktadır.

10. Taşınmaz satışı için seçilecek noter taşınmazdan ayrı bir şehirde olabilir mi? Olamazsa büyükşehir olan illerde başka ilçedeki taşınmaz başka ilçe noterliğinden yapılabilir mi?

Taşınmaz satışı için seçilecek noter taşınmazdan ayrı bir şehirde olabilir. Taşınmazın satışında yetki kuralı bulunmamaktadır. Türkiye’deki her noterlikte her il/ilçedeki taşınmazın satışı yapılabilmektedir.

11. Hangi taşınmazlarda DASK aranmalı?

DASK Kanunu Md. 10; “3/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tâbi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya sağlanan kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tâbidir.”

Ayrıca, 14.03.2014 tarih ve 2014/2 sayılı TKGM genelgesinin (E) başlığı altında; 8- Tapu kaydında “Arsa” veya “tarla” vasfı ile kayıtlı olup, Beyanlar hanesine “Üzerindeki ev ………. ‘a aittir.” Şeklinde muhdesat olan taşınmazların tapu işlemlerinde, taşınmaz üzerindeki muhdesat kayıt maliklerinden birine ait ise ve muhdesat sahibinin zemindeki payı tapu işlemine konu ediliyorsa sigorta yapma zorunluluğunun aranması, şayet muhdesat kayıt maliklerinden birine ait olmayıp üçüncü kişi adına kayıtlı ise kayıt maliklerinin tapu işlemlerinde zorunlu deprem sigortası aranılmaması, gerekmektedir.” denilmektedir.

12. Taşınmazın tarım arazisi olup olmadığını nasıl anlayacağız?

Sistemsel kontrol yapılamamaktadır. Noterce taşınmazın kayıtları incelenerek tarla/bağ/bahçe/zeytinlik vb. olup olmadığına bakılır.

Noter taşınmazın vasfının tayininde tereddüde düşerse, taşınmazın vasfına ve gerekirse satışa izin için il/ilçe tarım müdürlüklerinden yazı isteyebilir.

13. İlk aşamada noterlerce kat mülkiyetli/irtifaklı bağımsız bölümler ve hisseli/hissesiz arsa satışı mı yapılabilecektir, yoksa tarla bağ bahçe gibi her türlü taşınmaz satışı yapılabilecek midir?

İşleme katılan satıcı hissesinin tamamını satmak zorundadır, bir kısmını kendi uhdesinde bırakamaz. Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar uyarınca; taşınmazın farklı kişilere hisseli olarak satılması halinde bölünebilir büyüklükte olup olmadığı ya da farklı kişilere hisseli olarak satışının mümkün olup olmadığı konusunda değerlendirme il/ilçe tarım müdürlükleri tarafından yapılacağından, taşınmazın vasfının tarım arazisi olması halinde başkaca bir şeye bakılmaksızın il/ilçe tarım müdürlüklerinden yazı istenmesi gerekmektedir.

14. Satışı izne bağlı taşınmazlar sistem üzerinden anlaşılabilecek mi?

Tarım arazileri dışında üzerinde bulunan izne göre izin yazısı gerektiği konusunda sistem üzerinden uyarı verilecektir. Tarım arazileri için muhakkak noterce kontrol gerekmektedir.

15. Başvuru esnasında ilgilinin muvafakat belgesi olması durumunda bu belge sisteme ne şekilde eklenecek ve biz bu eklenen muvafakatleri ne şekilde göreceğiz?

Tapu sisteminde, sistemsel olarak muvafakat kontrolü yoktur. İlgilinin muvafakat belgesini tarayarak sisteme eklemesi, noterlik işlemi sırasında aslını getirmesi ve noterin de işlem anında kontrol etmesi gerekmektedir.İlgilinin muvafakat belgesini başvuru aşamasında sisteme eklememişse başvuru noter tarafından eklemesi için beklemeye alınır, ilgiliye bu durumu bildiren SMS ve mail gelince başvuran kişi e-Devlet şifresi ile e-randevu başvuru girişini yaptıktan sonra, “Taşınmaz Satış Başvurularım/Güncelle” menüsünden ilgili başvuruyu seçipeksik belgeyi sisteme eklemesi gerekir. İlgili tarafından eklenen belgeler, randevu verme aşamasında noter tarafından görülerek kontrol edilir.

16. Taşınmaz satışında pasaport kimlik olarak kullanılabilir mi?

Taşınmaz satış işleminde Türk vatandaşları için pasaport kimlik olarak kullanılamaz.Yabancılar için ise, bu aşamada alıcı ve satıcı yabancı olamayacağından pasaport kimlik olarak kullanılamayacaktır.

17. Satıcı ve Alıcı kimlik sorgulama ve eklenen kimlik karşılaştırma ekranının aynı anda yan yana açılması sağlanmalı giriş çıkışlarda hata kontrolü daha zor olmaz mı?

Söz konusu talep Bilişim Komisyonu gündemine alınmıştır.

18. Noterlerin tayin olduktan sonra ayrıldığı noterlikte tapu satış yapılamaması hem gelir kaybına ve sonrasında vatandaşın tercih edilmemesine yol açmaz mı, sonrasında gelen noter için sıkıntı oluşturmaz mı?

İş kaybına yol açacağı için düşünüyorum.1512 sayılı Noterlik Kanunu 61/A- maddesinde yer alan; Noterler, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yaparlar, hükmü nedeniyle noterin bulunmadığı vekâlet döneminde olan noterliklerde taşınmaz satış sözleşmesi yapılamaz.

19. 65 yaş üstüne sağlık raporu zorunlu olacak mı?

Mevcut diğer noterlik işlem sürecinden farkı bulunmamaktadır. İlgilinin durumuna göre sağlık raporu gerekip gerekmediğine işlem anında noter tarafından karar verilir, İşlemin yapıldığı gün alınan sağlık raporu kullanılır.

20. Randevu noter tarafından mı oluşturulacak, ilgili vekâlet vermiş ise nasıl olacak?

Randevu başvurusu taşınmaz sahibi gerçek kişi, tüzel kişilerin temsilcisi veya sistem üzerinden yetkilendirdikleri kişiler tarafından yapılır,

Satış sözleşmesi vekâleten yapılacaksa, başvuru aşamasında başvuruyu yapan kişi tarafından ilgiliye vekil eklenmesi vekil bilgilerinin girilip, vekâletin taranıp sisteme eklenmesi gereklidir.

21. Alıcı olamayacak gerçek ve tüzel kişiler randevu aşamasında reddedilebilir mi?

Sistemsel olarak kontrol edilebilenlerin başvuruları sistem tarafından kabul edilmemektedir. Bunun dışında kalan alıcı-satıcılar için noterin, Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslarda yazankurallar çerçevesinde bizzat kontrol etmesi, reddedilmesi gereken durumda randevu talebini reddetmesi gerekmektedir.

22. Emlak beyan değerinin doğruluğu nasıl anlaşılacak?

Mevcut gayrimenkul satış vaadi sürecinden farkı bulunmamaktadır. Belge e- imzalı/barkotlu değilse ve elektronik ortamdan sorgulanamıyorsa, ilgili belediyeden telefonla teyit alınıp doğrulanabilir.

23. Mevcut tapularda T.C. No ve fotoğraf bulunmuyor. Eklenen satıcı kimlik bilgisi ile tapu kimlik bilgisinin aynı kişiye ait olup olmadığı nasıl kontrol edilecek?

Noterliklerde, tapu kayıtlarında TC. Kimlik Numarası bulunmayan taşınmazların satışı yapılamayacaktır. Başvuru aşamasında ilgili tarafından sisteme eklenen kimlik bilgi ve belgeleriyle, randevu verme aşamasının 5. sekmesinde bulunan “İşlem Belgeleri” ekranında “Satılacak Taşınmaza Ait Eski Tescil Belgeleri” alanında satılacak taşınmazın eski tescil belgeleri bulunmaktadır. Açılıp incelenir, bu ekranda görüntülenen eski tescil belgelerindeki taşınmaz malik bilgileriyle, ekli kimlik belgesiyle, sistemsel olarak görüntülenen satıcı bilgilerinin aynı olup olmadığı kontrolü yapılır, kanaat getirilirse işlem tamamlanır.

24. Ağrı belediyesi Rayiç bedelini elden vermiyor, tapu sistemine atıyor. Bu durumda ne yapılacaktır?

Lokal olarak tapu müdürlüklerinin kullanıcı paylaşımı var, merkezi bir yapı olmadığından noterlerin bunumerkezden ve sistemsel olarak alma imkânı bulunmamaktadır. Bu nedenle belgenin fiziksel ibraz edilmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Alternatif olarak, ilgili noterliğin KEP adresine Belediye tarafından emlak rayiç bedel belgesi gönderilmesi sağlanabilir.

25. Şerhler, Beyanlar vb. takyidatlar hakkında ayrıntılı doküman hazırlanabilir mi?

Bu hususta Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar dokümanı hazırlanıp, TNB Portalde Benim Sayfam > Yardım ve Destek > Teknik Destek > Tapu İşlemleri Destek sayfasından yayınlanmıştır. Ayrıca, Şerhler-Beyanlar-Belirtmeler tablosu da yayınlanacaktır.

26. Tapu harç ve döner sermaye bedeline ilişkin bedeller tapu sicili tarafından ilgililere e-tahsilat makbuzu ilebildirilecek muafiyet ve diğer istisna durumları tapu sicil tarafından kontrolü yapılmayacak mı?

Burada bize sadece belge kontrol sorumluluğu mu verilecek yoksa girdiğimiz muafiyet ve istisnalara göre mi tapu sicil etahsilat makbuz oluşturacak?Başvuru aşamasında ilgili tarafından sisteme eklenen muafiyet/istisna belge ve bilgisi varsa, Noterlik tarafındankontrol edilerek uygun bulunursa, noter tarafından eklenen muafiyet oranına göre hesaplanan harç bilgisi ile e-tahsilat numarası ilgililere SMS olarak gönderilecektir, bu nedenle tapu harcının doğru hesaplanması noterin sorumluluğundadır. Tapu harcının yatırılması sonucunda işleme devam edilebilecektir.

27. Randevu tarihi için tarih kısıtlaması var mıdır? İleri tarihler verilebilmekte midir?

Yönetim Kurulu’nun 23.06.2023 tarihli kararı ve Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar 3.2 başlığı altındaki 7. maddedebelirtildiği şekilde Başvuru tarihinden sonra 10 gün içinde taşınmaz satış başvurusunu incelenerek kabul-ret yada eksik evrak yönünde ilgiliye bildirim yapması gerekmektedir.

28. Sağlık Raporu konusunda yaş sınırı olacak mı? Referans numaralı tek hekim raporu kabul edilecek mi veyanöroloji veya psikiyatri doktor raporları zorunlu mu?

Mevcut düzenleme tipindeki diğer noterlik işlem süreçlerinden farkı bulunmamaktadır. Bu konuda ayrıca 2 numaralı birleştirilmiş genelgede yapılan açıklamalar, tapu satış sözleşmeleri hazırlanırken de gözetilmelidir.

29. Randevu talebinde bulunup eksik bilgi ve belgeden dolayı randevusu reddedilen kişi eksiklikleri tamamlayıp sisteme giriş yaptıktan sonra eski randevusu geçerli olacak mı yoksa yeniden randevu mu alması gerekecek?

Eksik bilgi ve belge varsa bu eksikliklerin giderilmesi için ilgiliye SMS ve e-mail gönderilerek randevu talebibeklemeye alınır, bu durumda başvuruda bulunan mevcut randevu kaydı üzerinde güncelleme yapılabilecektir. Eksikliğin giderilmemesi nedeniyle randevu talebi reddedilirse, reddedilen randevu talebi üzerinden bir güncelleme yapılamaz, yeniden başvuru yapılması gereklidir.

30. Kat mülkiyetli olan bağımsız bölümün birden fazla kişiye hisseli olarak satışı yapılabilir mi?

Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar uyarınca; taşınmazın birden fazla alıcısı ya da satıcısı bulunması halinde her bir ortağın satış bedelinin taşınmazdaki hisse oranlarına uygun şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Birim hisse satış bedelinin farklı olması durumunda işlem noterliklerde yapılamaz. Bu durumda satış talebi noterce reddedilir. (Örnek: İki eşit hisseli bir taşınmazda hissedarlardan birinin kendine ait hissesini 100 TL, diğer hissedarın hissesinin de 200 TL olarak satılması durumunda işlem noterlikte yapılamaz.)

Taşınmazın birden fazla alıcısı ya da satıcısı bulunması halinde, işlem taraflarının tamamının birbirleri ile hisse alışverişinde bulunmaları gerekmektedir.(Örneğin; iki eşit hisseli bir taşınmazda taşınmazın iki de alıcısının bulunması halinde, alıcılar her iki satıcıdan da belli miktarda hisse almak durumundadır.) Satıcının ya da alıcının bir diğerinden hisse almadığı durumlarda işlem noterliklerce yapılamaz ve sistem bu şekilde bir satış işlemine izin vermez.

31. Vatandaş tarafından randevu oluşturma aşamasında Noterlerce Taşınmaz Satışının yapılmasında engel oluşturacak tüm durumlar kontrol edilmeli, randevu aşamasında eğer sıkıntılı bir durum var ise randevu talebi oluşturulmamalıdır. Randevu oluşturulup işlemin yapılıp yapılmaması Noterlerimizin kararına bırakılması Noterlerimizi zor durumda bırakmaz mı?

Vatandaş açısından da keyfi olarak işlemin yapılmaması, ya da Noter isterse bu işi yapar algısı oluşturmaz mı?İşlemin her aşamasında sistemsel olarak kontrol yapılamayıp, tapunun mevcut çalışma biçiminde olduğu gibi noterce kontrol edilmesi gerekli durumlar bulunmaktadır. Bu nedenle sistemsel kontroller sonucu zorunlu reddışında, sistemin devam ettirdiği durumlarda randevu vermek- reddetmek, satışı tamamlamak veyatamamlamadan reddetmek noterin inisiyatif ve sorumluluğundadır

32. Vatandaş belgeleriyle noterliğe gelip randevu almayı noter ile birlikte gerçekleştirse bu şekilde işlem yapılması mümkün müdür?

Yönetim Kurulunun 21.08.2023 tarihli kararı gereğince;
Vatandaşın randevu alma işlemini noterlikte ya da noter ile birlikte gerçekleştirmesi çeşitli riskler barındırdığından ve rekabete yol açabileceğinden, randevu alma işleminin bizzat vatandaş tarafından gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

33. Eğitimde soyadı gibi değişikliklerin nüfus kayıt örneği ile belgelendirilerek yapılabileceği söylendi. Fakat kendi tapu intikal-satış işleminde vekâlet ile işlem yapılırken soyadı değişikliği yapıldığından vekâleti ve başvurusu kabul edilmemiş, yeni güncellenmiş kimlik ve soyadı değişikliği ile vekâlet verilerek işlem yapılmıştır. Bu konu hakkında ayrıntılı bilgi verilebilir mi? Tapunun yapmadığını biz nasıl yapacağız?

Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar uyarınca ve tapu uygulamasına paralelolarak başvuran gerçek kişinin ibraz ettiği kimlik bilgileri ile tapu sicilindeki bilgilerin uyuşmaması halinde ise işlem sistem kullanıcıya bilgi gösterir; Noterce farklılığın sebebi medeni hal değişikliği olarak tespit edilirse işleme devam eder. Noter, medeni hal değişikliğine ilişkin Nüfus Kayıt örneğini sorgulayarak bilgileri sözleşme metnine derç eder ve bir nüshasını işleme ekler. Tersi durumunda tapu müdürlüğünde malik bilgileri güncelleme işlemi yapıldıktan sonra tekrar başvuru hazırlaması gerektiğini belirterek işlemi reddeder.

34. Aynı taşınmaz için belediye kayıtları ile tapu kayıtları arasında mahalle adında farklılık varsa nasıl bir yol izlenmeli? Belediyeden alınan emlak rayiç değeri kabul edilecek mi?

Aynı taşınmaz için belediye kayıtları ile tapu kayıtları arasındaki farklılık, bir kayıt hatası ya da yapılan yeni biridari uygulamadan kaynaklanmış olabilir. Bu bilgilerin eşleştirilmesinden(belgede gerekli düzeltmelerin yapılmasının sağlanmasından) sonra emlak rayiç değeri belgesinin kullanılması uygun olacaktır.

35. Tarım arazileri hisseli olarak satılabilecek mi, hissedarlar arası mı yoksa üçüncü bir şahsa da satılabilecek mi?Tarım arazi ise ilgili kurumdan izin talepleri nasıl yapılacak?

12.06.2014 tarih ve 34306 sayılı TKGM duyurusu hükümleri dikkate alındığında, satış istemine konu taşınmazın tapu sicilindeki cinsinin tarımsal nitelik taşıdığı anlaşılmakta ise: 5403 sayılı Kanunun 8/B maddesi üçüncü fıkrası gereğince tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemlerinin il/ilçe tarım ve orman müdürlüğüne soru konusu edilerek alınacak cevaba göre yapılması gerekmektedir. Anılan düzenleme gereğince satışa konu taşınmazın tarım arazisi vasfında olması halinde il/ilçe tarım müdürlüklerinden satışa izin yazısı getirilmesi ve buna göre işleme devam edilmesi gerekmektedir.Taşınmazın tarım arazisi vasfında olup olmadığı konusunda noterce bir kanaate ulaşılamaması halinde ayrıca il/ilçe tarım müdürlüklerinden taşınmazın vasfına ilişkin yazı istenmesi de mümkündür.

Taşınmazın farklı kişilere hisseli olarak satılması halinde bölünebilir büyüklükte olup olmadığı ya da farklı kişilere hisseli olarak satışının mümkün olup olmadığı konusunda değerlendirme il/ilçe tarım müdürlükleri tarafında yapılacağından, taşınmazın vasfının tarım arazisi olması halinde başkaca bir şeye bakılmaksızın il/ilçe tarım müdürlüklerinden yazı istenmesi gerekmektedir.

36. Randevu verilir ve ilgililer gelmez ise ya da geldiklerinde taşınmaz satışı yapılmaz ise o zaman ne olacak? İlgililer başa dönüp tekrar randevu mu alacaklar?

Noterlik tarafından başvuru bir gerekçe ile reddedilmediği ve bekleme aşamasında tutulduğu sürece ilgilirandevu vatandaş tarafından güncellenebilir. Ancak başvuru reddedilmiş ise güncelleme olamayacağından yeni bir başvuru gerekecektir.

37. Velayet işlemlerinde Medeni Kanuna göre beyan alınmadığı/alınamadığı durumlar nelerdir? Aksi durumda izin alınması gereken cümlesindeki aksi durum nedir?

43 sayılı Birleştirilmiş Genelge(https://portal.tnb.org.tr/Lists/BirlestirilmisGenelgelerListesi/Attachments/44/Birlestirilmis%20Genelge%204 3.pdf) ve 2023/1 sayılı TKGM genelgesinde (https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2023- 01/document.pdf) detaylı olarak anlatılmıştır.

38. Gerçek yabancı kişi taşınmaz alım ve satımı yapabilecek mi? Yapılabiliyorsa izin alınması gerekir mi? İzinleri nerden ve nasıl almaları gerekir?

İlk aşamada yabancı gerçek ve tüzel kişiler noterliklerde taşınmaz alım/satımı yapılamayacaktır.

39. Müştereken temsile yetkili bulunan tüzel kişilerin yetkilileri farklı Noterliklerden vekâlet vermesi halinde işlem yapılabilmekte midir?

40 sayılı Birleştirilmiş Genelge(https://portal.tnb.org.tr/Lists/BirlestirilmisGenelgelerListesi/Attachments/41/Birlestirilmis%20Genelge%204 0.pdf) ve 2020/4 sayılı TKGM genelgesinde (https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2021-03/2020- 4%20%281904%29%20T%C3%BCzel%20ki%C5%9Filerde%20temsil%20ve%20yetki%20belgesi1.pdf) detaylı olarak anlatılmıştır.

40. DASK dükkân, işyeri veya plazalar için zorunlu olacak mı?

41. İmza sirküleri vekâlet gibi belgelerin aslını tapu müdürlüğü gibi alacak mıyız?

Yönetim Kurulunun 23.06.2023 tarihli kararı ve Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar 4.3.1.1. başlığı altında yer alan açıklamalar gereğince, eklenen tüm evrakların asılları işlem anında alınacak ve işlem sonunda sözleşme ile beraber taranarak elektronik imzalı olarak NBS üzerinden TKGMye gönderilecektir.

42. Takyidatlara ilişkin muvafakatler sistem tarafından elektronik ortamda kontrol edilecek midir? Takyidatamuvafakat etmek isteyen taraflar Noterliğe müracaat ettiğinde satış sözleşmesine muvafakat eden olarakeklenebilecek midir?

Satışa engel olan takyidatlar sistem tarafından kesilecek olup, bunun dışında kalan takyidatlar için tapusisteminde, sistemsel olarak muvafakat kontrolü yoktur. İlgilinin muvafakat belgesini tarayarak sisteme başvuru ekranından eklemesi, randevu vermeden önce noter tarafından uygunluk kontrolü yapılması ve noterlik işlemi sırasında aslını getirmesi ve noterin de işlem anında kontrol etmesi gerekmektedir.

43. Tapu harcının iadesine ilişkin vergi dairesi yazısı ret belgesi içerisinde aynı anda yazılması sağlanamaz mı?

Red belgesi düzenleme aşamasında tapu harcının yatırılıp yatırılamadığı sistemsel olarak bilinememektedir. Bunedenle red belgesi içinde bu bilgi olamayacaktır. Projenin ilk aşamasında iki adet vergi dairesi ve tapu müdürlüğü için iki adet iade belgesi düzenlenerek portalde yayınlanacaktır. Sonraki aşamada bu iki belge NBSüzerinden ayrıca alınabilecektir.

44. Şirket imza sirkülerinin aynı yıl içinde alınmış olması gerekiyor mu?

Yetki süresi ve şekli değişmediği sürece imza sirkülerinin kullanımı için aynı yıl içinde alınma zorunluluğu bulunmamaktadır.

45. Araç Satış ve Artes işlemleri gibi Tapu işlemlerinde de işlem iptaline ilişkin hususlar nelerdir? Hangi durumlarda işlem iptal edilebilir?

Taşınmaz satış işlemlerinde iptal süreci bulunmamaktadır. Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar uyarınca taşınmazın, sehven sözleşmede imzası bulunan kişilerden başka kişiler adına tescil edilmiş olması halinde işlem tescil ile sonuçlandığından bu aşamada iptali mümkün değildir. Bu hususun noterlikçe fark edilmesi halinde taşınmazı yolsuz tescil ile iktisap eden kişinin iyiniyetini ortadan kaldırmak amacıyla taşınmaz üzerinde yolsuz tescil şerhi konulması hususunda ilgili tapu müdürlüğüne KEP üzerinden yazı yazılması gereklidir.

46. Taşınmaz satış işlemleri tapu ve kadastro dairelerinde de aynı zamanda yapılmaya devam edilecek mi? Yoksaartık sadece noterliklerde mi tamamlanacak?

Tapu müdürlükleri ile eş zamanlı olarak yapılacaktır.

47. Aynı tapu ile ilgili olarak aynı gün içerisinde birden fazla satış işlemi yapılabilir mi? Onay işlemleri aynı gün içerisinde tamamlanabiliyor mu?

Aynı taşınmaz için aynı anda birden fazla başvuru yapılamamaktadır. Aynı ilçe tapusuyla farklı taşınmaz olmak kaydıyla birden fazla başvuru ve satış işlemi yapılmasına teknik ve hukuki bir engel bulunmamaktadır. Randevu verme noterin yoğunluğuna göre en geç 10 günlük süre içinde tamamlanmalıdır.

48. Bağımsız bölüm satan ilgili evli ise, evin aile konutu olması ihtimaline binaen diğer eşten muvafakatname alınacak mı? Harç, tüm evraklar kontrol edildikten sonra mı yatırılacak? Hangi taşınmazlar için Daskgereklidir? Harç Muafiyetleri nelerdir? İlgiliyi görmeden, hukuki yeteneğini tespit etmek zor olduğu için özellikle yaşlı ve okuryazar olmayanlardan hangi aşamada rapor isteyeceğiz? Rapor gerekli ise Harcı ve Döner sermaye ücretini en son yatırması gerekmez mi, Aksi halde yatırdığı parayı nasıl geri alacak? Muhtemelen tartışma çıkar 5.00-4.000 TL ücret nasıl belirlenecek, Ortak hesap olacak mı? Bu konu da TNB açıklama yapacak mı? 300 Yakın şerh ve kısıtlama olduğu söyleniyor, umarım sistem hepsini görüyordur, Aksi halde sorumlu kim olacak? ARTES’te olduğu gibi pilot uygulama yapılamaz mı?

1- Tapu kaydında aile konutu şerhi mevcut olan taşınmaz noterliklerde satılamaz. Üzerinde şerh olmayan taşınmaz için ise muvafakatname alınmasına tapu uygulaması doğrultusunda gerek bulunmamaktadır.

2-Randevu verme aşamasında ilgiliye harcı yatırmasına ilişkin bilgi mesajı gideceğinden, noterliğe gelmeden önce de harcı yatırması beklenmektedir.

3- DASK gerekli taşınmazlar DASK Kanunu 10. Maddede ve yukarıda 11. ve 40. Soruların cevabında açıklanmıştır.

4- Harç muafiyetlerine ilişkin bilgi usul esaslar dokümanı içinde yer verilmiştir.

5- Raporun işlem günü ile aynı tarihte olması gerektiği için sözleşme imzalama aşamasında alınmasıgerekir.

6- Noter sürecin her aşamasında işlemi reddedebileceği için harç ve döner sermaye iadesinin gerekmesihalinde, projenin ilk aşamasında iki adet vergi dairesi ve tapu müdürlüğü için iki adet iade belgesi düzenlenerekportalde yayınlanmıştır. Sonraki aşamada bu iki belge NBS üzerinden ayrıca alınabilecektir.

7- Taşınmaz işlemleri ayrı bir ortak hesaba dâhil olacaktır. Yönetim Kurulunun 23.06.2023 tarihli kararı gereğince %35-%65oran belirlenmiştir.

8- Kısıtlamalar içinde sistem tarafından görülebilenler bulunmakla birlikte noterce kontrol edilmesi gerekenler de bulunmaktadır.

49. Yüklenecek belgeler birden çok ise ve boyutu büyük ise sistem kabul edecek mi?

Yüklenecek her belge için 5 MB sınır bulunmaktadır. Taranan belgenin kalitesine göre, sisteme yüklenmesi mümkün olabilecektir.

50. Satışı istenen taşınmazın kredi ile alınıp alınmadığını ilk etapta nasıl bileceğiz?

Kredi ile satış talepleri banka tarafından yapılacağından noterliklere bu aşamada kredi ile satış başvurusu yapılmayacaktır.

51. Randevu başvurusunu sadece satıcı taraf mı yapabiliyor yoksa alıcı taraf da yapabilir mi?

Randevu başvurusu, sadece satıcı veya satıcılarca yetkilendirilen kişiler tarafından yapılabilir.

52. Kişi yabancı uyruklu fakat sonradan aynı zamanda Türk Vatandaşlığını da kazanmışsa, işlem yapılabilir mi?

Kişi Türk vatandaşı olduğundan, TC Kimlik Kartı-Nüfus cüzdanı var ise yapılabilir.

53. Başvurulara ne kadar süre içinde randevu vermeliyiz?

Yönetim Kurulunun 23.07.2023 tarihli kararı gereğince ve Yönetim Kurulu’nun 23.06.2023 tarihli kararı ve Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar 3.2 başlığı altındaki 7. maddede belirtildiği şekilde başvuru tarihinden itibaren 10 gün içinde randevu talebini kabul veya red etmek gerekmektedir.

Tapuda satış yapıldığında fotoğraf istenmiyor ancak noterlerde tapu satışı yapılınca fotoğraf isteniyor bu ikili uygulamanın düzeltilmesi gerekmektedir.Yönetim Kurulunun 23.07.2023 tarihli kararı ile Noterlik Kanunu Yönetmeliği md. 93 uyarınca taşınmaz satış sözleşmesine fotoğraf yapıştırılması zorunludur.

54. Hisseli taşınmazın satışında satış yapacak hissedarlar ayrı ayrı mı yoksa birlikte mi randevu almaları gerekir?

Hisseli satışlarda tek bir malikin başvurması yeterli olacak, diğer seçilen maliklerin noterliğe gelerek işlem anında hazır bulunması gerekecektir.

55. Başvuru evrakını ilk baştan tapuya bildirip yevmiye defterine işlenmesi sağlanması gerçekleştirilmeden ve gayrimenkulün askıya alınması sağlanmadan sonradan gelen takyidatları nasıl kontrol edeceğiz?

Veznede son kontrolden sonra dahi makbuz tuşuna basana kara geçen 2 saniyede sınırlama sisteme işlenirse sorumluluktan nasıl kurtuluruz?Sistem makbuz kesme aşaması dâhil tapu ile haberleştiği aşamada gayrimenkulün üzerinde bir değişiklik var ise işlemi kesecektir. Başvuru belgesinin tapuya gönderilmesi aşamasında tapu bunu yevmiye defterine kaydetmemektedir. Tapunun ve bizim yevmiye numaramızın oluştuğu anda tescil gerçekleşmiş olacaktır.

56. Elbirliği (İştirak halinde) mülkiyet durumunda maliklerden birinin başvurusu yeterli midir?

Elbirliği mülkiyet maliklerinden birisinin başvurması yeterli olmakla birlikte, bu aşamada elbirliği mülkiyet tipindeki taşınmazların satışı noterliklerde yapılamaz.

57. Alıcı şirketin hissesinin %50 den fazlası yabancı gerçek ve tüzel şirkete ait iken hisse devir işlemi ile şuan tüm hissesi Türk gerçek veya tüzel kişiye ait ise satış yapılabilir mi?

Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar gereğince; Türk Kanunlarına göre kurulmuş şirketlerin sermayesinin %50 sinden fazlasının yabancı kişilere ait olması ya da yetkilisinin yabancı olması hallerinde noterliklerde taşınmaz alım-satımı yapması yasak olduğundan, şirketin, sermayesinin %50sinden fazlasının yabancılara ait olması halinde taşınmaz satışı yapılamaz.

58. Noterliklerde çalışan (hukuk fakültesi mezunu) Kâtiplerin taşınmaz satış sözleşmesini yapabilmeleri için bir çalışma var mı ya da olacak mı?

Noterlik Kanunu 61/A ve Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik Md. 8: Noter, sözleşmeyle ilgili işlemleri bizzat yapacağından, hukuk fakültesi mezunu olsa dahi başkâtip ya da kâtipler satış sözleşmesi işlemlerini yapamaz.

59. TAKBİS noterlere açılmadığından tapunun sisteme neyi ekleyip eklemediği nasıl bilinecek?

TKGM den aldığımız bilgiye göre yapılan işlemlerin %95 i sisteme taranarak eklenmiştir. İşlem anında tereddüde düşülmesi halinde ilgili tapu müdürlüğünden evrakın taranması istenecek, eksiklik 3 iş günü içinde tamamlanmazsa randevu talebi reddedilebilecektir.

60. Tüzel kişilerde taşınmaz alım yahut satımına ilişkin yetkili organlar tarafından verilen izin ya da kararlarda taşınmazın ada parsel olarak somutlaştırılması gerekmekte midir?

Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esasların 4.1.2 ve 4.2.2 başlığı altında detaylı bilgi bulunmaktadır.

61. Anonim şirketlerin çoğu pay defterini düzenli olarak tutmamaktadır, hisse devirlerinin ticaret sicilinde yayınlama zorunluluğu olmadığı için Yönetim kurulu kararı alınmadan da Ticaret sicil gazetesine göre pay devri yapılabiliyor. Pay devrini kabul etmeyen yönetim pay defterine işlemeyeceğinden hisse devirlerinde oluşacak eksiklik ve noksanlıklardan Noter sorumlu mudur?

Bu husus, anonim şirketin iç işleyişi ile ilgili olup, noter işlem yaparken gördüklerinden sorumlu olduğundan notere bu konuda sorumluluğu bulunmamaktadır. İşleme ve yetkiye ilişkin kanaat oluşmaması halinde işlemreddedilmesi noterin takdirindedir.

62. Siyasi Parti temsilciliklerinde il veya ilçe yöneticileri işlem yapabiliyor mu? Genel merkezden yetkilendirme yeterli mi? Yoksa genel merkez tarafından vekâlet verilmesi mi gerekiyor?

Aşağıda verilen bağlantı linkinde yer alan açıklamalar doğrultusunda işlem yapılması gerekmektedir.https://portal.tnb.org.tr/Lists/UzmanGorusleriListesi/Attachments/33/Siyasi_partilerde_temsil_ve_imza_sirk %C3%BCleri.pdf

63. Noterliklerde yapılan diğer işlemlerde olduğu gibi okuryazar olmayanlara harç muafiyeti uygulayacak mıyız?

Okuryazar olmadığı ya da fiziki engeli sebebiyle imza atamayanlar ile ilgili olarak 6100 sayılı hukuk muhakemeleri kanununun 206ncı maddesinde yer alan damga vergisi, harç ve değerli kâğıt bedelinden muafiyet 492 sayılı kanuna ekli (2) sayılı tarifede yer alan noterlik işlemlerine münhasırdır.
Bu nedenle 492 sayılı kanuna ekli (4) sayılı tarifede yer alan gayrimenkul satış ve devir işlemleri ile ilgili tapu harçları yönünden belirtilen şahıslara muafiyet uygulanması söz konusu değildir.

64. Eksik belge bildiriminde, eksikliğin tamamlanması için beklenmesi gereken makul süre nedir?İlgiliye eksik evrakı tamamlaması için 3 iş günü süre verilmesinin uygun olacağı, bu sürede eksikliğin tamamlanmaması halinde başvurunun reddedilmesi gerekmektedir.

Sisteme taralı vekâletlerle satış yapabiliyor muyuz yoksa sistemden çıkartıp aslı gibidir yapıp öyle mi kullanacağız?

Yönetim Kurulunun 23.06.2023 tarihli kararı ve Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar gereğince, TNBBS’de taranmış olan vekâletnamelerin satış işlemlerinde kullanılabilmesi için öncelikle örneği çıkartılmalı ve bu hususta örnek ücret alınmalıdır.

65. Yasal danışman bulunması gereken işlemlerde ek karar gerekli midir? Kararın, işleme birlikte eklenmesi ve danışmanın muvafakati yeterli midir?

Yasal danışman işlem gerçekleştiremez. Sadece muvafakat veren olarak imzası alınır. Ya da işlemden önce başka bir noterlik işlemi ile muvafakat verilmiş ise bu muvafakat de işleme eklenerek devam edilebilir.

66. Arsa satışı yapılacağı zaman arsa üzerinde iki katlı muhdesat varsa DASKta hem arsanın hem de üzerinde bulunan muhdesatın ayrı ayrı sigortasını mı arayacağız?

Arsanın DASK zorunluluğu bulunmadığından sadece muhdesatın DASK’ ının aranması gereklidir.

67. Satış sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taraflar satıştan vazgeçmelerinde alınan noterlik ücret ve harçların iadesi gerekmekte olduğu beyan edildi. Ancak Noter açısından sarf edilen zaman ve emek nedeniyle ve düzenlenen satış sözleşmesi nedeniyle ve ayrıca hizmet mesaisi nedeniyle herhangi bir kısmi de olsa noterlik açısından işlem alacağının tahakkuk etmesi hususunda bir düzenleme yapılması gerekmez mi?

Tamamlanmayan noterlik işlemlerinden kısmi ücret alınmasına dair yasal bir düzenleme olmadığından, satıştan vazgeçilmesi halinde yatırılan ücretin tamamı noter tarafından iade edilmek zorundadır.

68. Başvuru yapılırken sakıncalı liste kontrolü yapılıyor mu?

Başvuru ve onay aşamalarında henüz anılan kontroller yapılamamakta, sadece sözleşme aşamasında sakıncalı ve kısıtlı kontrolleri yapılmaktadır.

69. Lahey anlaşmalı ülkelerin listesini nerden kontrol edeceğiz? Usul esaslara ekleyebilir misiniz?

Aşağıda verilen bağlantı linkinde yer alan açıklamalar doğrultusunda işlem yapılması gerekmektedir.https://portal.tnb.org.tr/Lists/BirlestirilmisGenelgelerListesi/Attachments/26/Birlestirilmis%20Genelge%202 5.pdf

70. Taşınmaz satıcısının imzası tapuda mevcut ve tapu imza kontrolü yapabiliyor. Noterler satıcı imzasının kontrolünü nasıl sağlayabilir?

Bu aşamada son tescile ait tescil evrakları görüntülenmekte olup, ilerleyen aşamalarda tüm geçmiş evraklar görüntülenebilecektir. Yapılacak kontrollerle işlemin yapılabilirliğine kanaat getirilmesi halinde işlemtamamlanacak aksi durumda reddedilecektir.

71. Taşınmazın çıplak mülkiyetini satabiliyor muyuz?

Bu aşamada, şerhli satışlar yapılamamaktadır.

72. Devre mülk satışı yapabiliyor muyuz?

Noterliklerde devre mülk satışı yapılamamaktadır.

73. İcradan satışı yapılacak bir yer için mal sahibinin, boşanma aşamasında eşlerden birisinin taktik müracaatları olursa bizim üzerimizden red kararı verinceye kadar bir nevi fiili ihtiyati tedbir uygulamasına yol açılmış olmayacak mı? Bizim inceleme süremiz yapılası gereken yasal bir satışı engellerse durum ne olacak?

Mevcut Tapu uygulamasında da başvuru aşamasından işlem yapılıncaya kadar geçen sürede anılan taşınmaz içim işlem yapılamamakta olup buna ilişkin sorumluluğun taraflarda olduğu düşünülmektedir.

74. Şerhlere ilişkin muvafakatler en üst kuruldan mı alınması gerekli yoksa kuruluşların temsilciliklerinden de alınabiliyor mu? Örneğin; Milli Eğitim Bakanlığı ile ilgili bir şerhte Milli Eğitim Müdürü, yoksa bakanlıktan mı istenmesi gerekli, gerçek ve tüzel kişilere ait şerhler için noter onaylı muvafakat mi gerekli?

Şerh türüne göre değişmekle, Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslardan kontroledilmesi gerekmektedir.

75. Yolsuz tescil ile ilgili şerh NBS de bir bildirim şeklinde otomatik oluşturulması mümkün müdür?

Sakıncalı listesi gibi…Noterliklerin şerh işleme yetkisi bulunmadığından, Otomatik olarak şerh oluşturulamamaktadır, ilgili tapu sicil müdürlüğüne telefon açılarak yolsuz tescil şerhi acilen ekletilmeli, ardından KEP üzerinden yolsuz tescil şerh yazısı ilgili tapuya gönderilmelidir.

76. Hafta sonları sadece nöbetçi olunan günlere mi yoksa her hafta sonuna randevu verilebilecek mi?

“Noterlik Kanunu Md. 52: Noterler tatil günlerinde ve iş günlerinin tatil saatlerinde ancak vasiyetname tanzim ve tasdiki veya gecikmesinde zarar umulan noterlik işlemlerini yapabilirler. Tatil gün ve saatlerinde iş yapılması sebebinin evrakta gösterilmesi ve bu işlemin yevmiye defterinin tatilden sonraki ilk numarasına kaydedilmesi zorunludur.” düzenlemesi gereğince nöbetçi noterlik faaliyeti dışında hafta sonu randevu verilebilmesi için 52nci maddede yer alan koşulların sağlanıp sağlanmadığının noterce değerlendirilmesi gerekmektedir.

77. Hukuki işlem ehliyet raporu sorgulamasında raporun çıktısı alınabilecek mi?

NBS üzerinden mevcutta Sağlık Bakanlığı tarafından paylaşılan raporlara ulaşılabilmekte ve çıktısı alınabilmektedir.

78. Lahey tarafının dışında gelen izin belgesini sorgulayabilecek miyiz?

Aşağıda verilen bağlantı linkinde yer alan açıklamalar doğrultusunda işlem yapılması gerekmektedir.https://portal.tnb.org.tr/Sayfalar/TapuWebPilotDestek.aspx

79. Vezne kesme aşamasında azil sorgulama yapılabilecek mi?

Makbuz kesimi aşamasında Vekâlet – Azil kontrolü bulunmamaktadır. Konu Bilişim Komisyonu gündemine alınmıştır.

80. İşlem suresi ne kadar olacak?

Yönetim Kurulunun 23.07.2023 kararı ile Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslargereğince 10 günlük süre içinde randevu talebinin kabul veya reddi konusunda karar verilmesi gerektiği düzenlemiştir.

81. Takbisde log sistemleri ne kadar süre saklanacak?

TKGM ile yapılan görüşmelerde, TKGM loglarını 8 yıl, TNB 10 yıl saklayacaktır. İşlem bilgileri ise her iki kurum tarafından süresiz olarak saklanacaktır.

82. Sistem güvenliği ne kadar iyi?

TKGM ile haberleşmemiz KamuNet üzerinden yapılmaktadır. Teknik olarak diğer kurumlar ile yapılan bağlantılardan bir farkı bulunmamaktadır. Ancak sistem güvenliğinin en zayıf noktası son kullanıcı olduğundan son kullanıcıların şifrelerini kimse ile paylaşmaması, kendi bilgisayarlarında antivürüs programlarını kurması ve güncel tutması önemlidir.

83. Başvuru e-Devlet üzerinden sadece satıcı için mi yapılabilir?

E-başvuru randevu sistemine e-Devlet kullanıcı ve şifre bilgisini girerek sadece satıcı veya satıcı tarafındanyetkilendirilenler tarafından randevu işlemi başlatılabilecektir.

84. Banka dekontunu işleme ekleyecek miyiz?

Taşınmaz satış işlemine ilişkin harç ve döner sermaye ücreti ödemesi yapılmasının ardından ilgililer noterliğe gelerek işlem gerçekleştireceğinden ve harç ve döner sermaye ödemesi yapılıp yapılmadığı sistemsel olarak kontrol edildiğinden tapu uygulamasında da olduğu gibi dekont eklemeye gerek bulunmamaktadır.

85. Tapu başvurusu geldiğinde ekrana uyarı düşebilir mi?

NBS ana ekranın başvuru ekranından Onaylanmayan Başvurular kısmından görünmektedir. Ayrıca ilerleyen dönemlerde bu randevu talepleri için ayrı bir bilgilendirme alanı olacaktır.

86. Beyan ve şerhler hangi aşamada sisteme düşüyor?

Gayrimenkul, alıcı ve satıcı üzerindeki şerhler gayrimenkulün sorgulandığı (başvuru aşaması, randevu verme süreci ve satış sözleşmesinin yazdırılması ve veznede makbuz kesme tamamlanana kadar) her aşamada sistemler tarafından görüntülenmektedir.

87. Bütün evrakları aynı anda görüp inceleyebilir miyiz?

Bütün belgeler tek ekrandan görüntülenmeyecektir. Her bir evrak ilgili olduğu ekranlardan görüntülenecektir.

88. Başvurunun bekletilme suresi olan 10 gündür. Geçtikten sonra ne yapılması gerekir?

Başvuru tarihinden itibaren 10 gün içinde noterlikçe randevu verilir veya randevu talebi reddedilir. Randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bulunmayan taraflara, on gün içinde noterliğe müracaat etmeleri hâlinde işlemin yapılacağı, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisi aynı gün kısa mesajla bildirilir.

89. Sözleşme üzerinde değişiklik yapılabilecek mi? Vadeli satış veya peşin satış sözleşmesi yapılması mümkün mü?

Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7/4 üncü maddesinde; “Sözleşmeye, tescili bozan veya hükümsüz kılan kayıt ve şart yazılamaz.” Düzenlemesi gereğince sözleşmeye şarta bağlı veya tescili bozucu hükümler dışında her hüküm yazılabilir. Buna istinaden taksitli satışa ilişkin madde de eklenebilir.Satış sözleşmesinde değişiklik yapılamayacak haller sistem üzerinden kapalı olarak gelecek. Onun dışında kalan huşularda yukarda yer alan kurallar çerçevesinde değişiklik yapılabilecektir.

90. Güvenli ödeme, tapu altyapısına entegre olacak mı?

Şu an için proje gündeminde bulunmamaktadır.

91. Ödenen harç sisteme otomatik olarak düşecek mi?

Ödenmesi gereken harç bilgisi hesaplanarak ilgililere SMS atılacak olup, sözleşmeye başlanmadan önce ibraz edilen makbuzlardan gözle kontrol edilecek, ayrıca veznede makbuz kesme aşamasında ödenme kontrolü sistemsel olarak yapılacaktır.

92. Mesleki yeterlilik sigortası bu işlemler için yeter olacak mı? Taşınmaz satışlar kapsama alınacak mı?

Mesleki Yeterlilik Sigortası tüm noterlik işlemlerini kapsamakta olduğundan taşınmaz satışları da sigorta kapsamında yer almaktadır.

93. Kapora verme olayı ile ilgili bir şerh var mıdır?

Tapu kayıtlarında yer alan şerh türleri içinde bu şekilde bir şerhe rastlanmamıştır.

94. Başvuru esnasında güvenlik kodu ile ilerlemek daha güvenli bir sistem olmasını sağlamaz mı?

Başvuru uygulamasına e-devlet kapısı üzerinden girildiğinden dolayı güvenlik sağlanmış olup, TKGM uygulamaları da bu şekilde çalışmaktadır.

95. Usulüne uygun yapılmış her başvuru kabul edilmek zorunda mı?

Mevcut noterlik uygulamasında olduğu gibi noter geçerli bir neden olmaksızın başvuruyu reddedemeyecektir.

96. Satış sonrasında fark harç tahakkuk edilirse ne yapılacak?

Tescil işlemi gerçekleşmeden önce eksik tahakkuk fark edilmesi halinde ilgiliye tamamlattırılması gerekmektedir. Tescilden sonra tamamlatma imkânı bulunmadığından eksik kalan kısım noterin sorumluluğundadır.

97. Ücret bu şekilde mi kalacak? Gelecek planı?

Noterlik Kanunu 61/A maddesinin 9 uncu fıkrasında; “Bu madde kapsamında yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmaz. Noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.” düzenlemesi gereğince ücret kanun ile belirlenmiş olmakla her yıl ocak ayında yeniden değerleme oranında artırılacaktır.

98. Red etme hakkımız var mı ve nasıl?

Randevu verme aşamasındaki ve sözleşme aşamasındaki red nedenleri Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslarda belirlenmiştir, uygun nedenlerin varlığı halinde randevu talebi reddedilecektir. Mevcut noterlik uygulamasında olduğu gibi geçerli bir neden olmaksızın noter başvuruyu reddedemeyecektir.

99. Ortak hesap olacak mı? Oran nedir?

Yönetim Kurulunun 23.06.2023 tarihli kararı uyarınca, taşınmaz satışları ortak hesaba dâhil olup, noter primi %65, ortak hesaba yatırılması gereken %35’tir.

100.Tapu işlemini yapmak istemeyen noterlerin hukuki olarak durumları ne olur disiplin vs. ve teknik olarak pasif duruma geçme butonu olabilir mi?

Noterlik Kanununun 60ncı maddesindeki değişiklik nedeniyle taşınmaz satış işlemi yapmak noterlerin görevleri arasına eklenmiştir. İhtiyari bir durum olmadığı düşünülmektedir.

101. Tüzel kişi ise durum nedir?

Tüzel kişi adına işlem yapılabilmektedir ancak taraflardan birinin yabancı tüzel kişi ya da Türk Kanunlarına göre kurulmuş yabancı sermayeli şirket olması halinde işlem yapılamaz.

102. Haciz, Rehin halinde satış nasıl olacak, işlenmemiş halinde durumun sorumluluğu kime ait? İhtiyati haciz veya hacizli alım muvafakat mümkün mü? Yapılmamalı/sistem red vermeli.

Bu aşamada, hak sahibine bildirim yapılamadığından noterce anılan satışlar yapılamayacaktır.
Ancak, bu tür satışlarında yapılmaya başlanması halinde, Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7/1 inci maddesinde; “Noter, düzenlediği başvuru belgesini Genel Müdürlüğe TAKPAS’tan iletir. Satışı yapılacak taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgileri ile diğer bilgi ve belgeleri TAKPAS’tan sorgular.” Düzenlemesi gereğince noter işlemlerde TAKPAS ta yer alan verilen üzerinden işlem yapacağından TAKPASta bulunmayan verilerden noterin sorumluluğu bulunmamaktadır.
Haciz, taşınmaz işlemlerinde satışa engel bir şerh olmadığından, işleme, alıcının taşınmazı bu şekilde aldığına ilişkin beyan eklenmesi sureti ile işleme devam edilebilecektir.

103. Malik taşınmazı miras, bağış, vasiyet gibi karşılıksız kazandırma ile edinmiş ise hibe vergisini yatırmadan satış yapamaz der tapu mevzuatı. Bunu biz mi kontrol edeceğiz, sistem engel mi koyacak?

İntikalen veya bağış yolu ile edinilen taşınmazlarda tapuda yapılan ilk tescil aşamasında veraset ve intikal vergisi tescil edilmemiş ise tescil edilmediği hususu tapunun beyanlar hanesine işlenmektedir. Noterde yapılacak taşınmaz satışında tapu sorgusunda beyanlar hanesinde veraset ve intikal vergisinin ödenmediğine ilişkin beyanın görülmesi halinde ilişkin kesme yazısının eklenmesinin talep edilmesi gerekli olup, bu yazı alınmadan işleme devam edilemez.

Bağış yolu ile edinilen taşınmazların bir kısmında ise tapu tarafından beyanlar hanesine veraset ve intikale ilişkin beyan yazılmamakta olduğundan noterce işlem anında taşınmazın tescil kayıtlarından bir önceki edinim sebebinin bağış olduğunun anlaşılması halinde veraset ve intikal vergisinin ödendiğine ilişkin “ilişik kesme yazısının” aranması gerekmektedir.

104.Kayyım ve yasal danışman atama kararları sisteme girilmiyor, ilgili ibraz ederse haberdar oluyoruz. Bu durum nasıl aşılacak?

Tapu Sicil Tüzüğü uyarınca anılan kararları veren makamın bu kararı Tapu Müdürlüklerine bildirmesi gerekmektedir. Kayyım ve yasal danışmanlık durumlarında çoğunlukla taşınmaz üzerine bu durum tapu tarafından şerh olarak işlendiğinden sistem otomatik olarak işlemi kesecektir.

105. Tapunun reddettiği işlemleri görebilecek miyiz? Sistem otomatik kesiyor mu?

Şu anda hem Tapunun hem de noterleri reddettiği işlemler sistemsel olarak görüntülenememektedir. Bu konuda çalışmalar devam etmektedir.

106. Kimlik doğrulama cihazlarının indirimli toplu alımında aracılık hususundaki TNB hangi aşamada?

Bu konuya ilişkin duyuru, 23.06.2023 tarihli Yönetim Kurulu kararı doğrultusunda, 27.06.2023 tarihinde TNBPortalde yayımlanmıştır.

107. TAKBİS e taranan evrak renkli mi taranmış?

TKGM tarafından evraklar renkli taranarak sistemlerine eklenmektedir.

108. Tapu Müdürlükleri ve bankalar eski kimlikle işlem yapmazken, biz hangi gerekçeyle hala eski kimliklerle işlem yapacağız? Usul ve esaslara bu konuda bir prensip kararı alınamaz mı?

Nüfus Kanununda eski kimliklerin kullanılmaması ya da belli bir tarihe kadar yenilenmesi ile ilgili bir süre belirlenmediğinden eski kimlikleri kullanmama gibi bir düzenleme yapma imkânı bulunmamaktadır. TKGM de anılan kimlikleri kullanmaktadır.

TKGM ile yapılan görüşmelerde eski kimlikler yılsonuna kadar geçerli olduğu için halen kullanılmaya devam ettiği bilgisi alınmıştır.

Ancak ilgilinin kimliğe kanaat getirmek noterin görev ve sorumluluğunda olduğundan noter eski kimlikte tereddüde düşerse diğer noterlik işlemlerinde olduğu gibi kimliğin yenilenmesini isteyebilir.

109. Diğer noterlik işlemleri gibi hangi aşamada olursa olsun bıraktığımız yerde kaydedip sonradan devam etme şansımız olacak mı yoksa araç satışları gibi her defasında tüm aşamaları yeniden mi kat etmek zorundayız?

Araç satış uygulamasında olduğu gibi kurumlar ile anlık sorgulamalar üzerinden yapıldığından dolayı sözleşme hazırlama aşamasında kayıtla geri dönüş yapılamamaktadır.

110. Unutulan ve tapuya şerh edilmeyen kısıtlamaların olduğu da düşünülerek bu konuda tapuya yazı yazılacak mı, bu yazışma TNB KEP üzerinden mi olacak, yoksa bizler sadece sistemden sorgulama yapmakla mı yükümlüyüz, başka kayıt dışı şerhlerin elektronik ortama aktarılmaması halinde sorumluluk sadece tapuya mı ait olacak, usul ve esaslarda bu konuda bir hüküm olacak mı?

Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7/1 inci maddesinde; “Noter, düzenlediği başvuru belgesini Genel Müdürlüğe TAKPAS’tan iletir. Satışı yapılacak taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgileri ile diğer bilgi ve belgeleri TAKPAS’tan sorgular.”

Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7/2 inci maddesinde; (2) Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde eksiklikler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden TAKPAS vasıtasıyla talep edilir. Eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek en geç üç iş günü içerisinde TAKBİS’e yüklenir. Noterler ekli belgelerle işlemin hukuken yapılabilirliğine kanaat getirirse işlemi tamamlar aksi taktirde reddeder.

111. TAKBİS log kayıtları 2 yıl saklanıyor 2 yıl sonra hatalı yükleme var ise ispat yükü nasıl mümkün?

Log kayıtları teknik işlem bilgisidir, iz kaydıdır; sözleşme yahut işlem metninin ekleri log kayıtları mahiyetinde değildir; özetle loglanacak olan noterlik işlemi değildir. Log (iz) bilgisi, entegrasyonlar kapsamında teknik birimlerin tutulduğu kayıtlardır.

112. Talebi inceledik ve eksik belge var. Vatandaşa eksik belgeyi tamamlaması için bildirimde bulunduk. Eksik belgenin tamamlanması için bir süre olmalı aynı Tapudaki gibi. Bu süre nedir?

Taşınmaz Satışlarının Noterliklerde Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar gereğince; randevu verme ekranında noter tarafından “BEKLET” butonu ile 3 iş günü içinde eksik belgeyi yüklemesi gerektiği bilgisi ilgiliye SMS ve mail olarak gönderilir, başvuru beklemeye alınır, 3 iş gününde eksik belge tamamlamazsa talep reddedilir