Yapı kayıt belgesinin alınması durumunda binanın, imara aykırı olmasına rağmen arsa sahibi tarafından kullanılması sağlanabilecektir. Ancak yapı kayıt belgesi, binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecektir. Dolayısıyla arsa sahibi imara aykırı yapıya, yapı kayıt belgesi alarak kayıt altına almış olsa dahi, bu belgenin alınması, binayı iskân almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmediğinden, yüklenicinin edimini ifası sonucunu da doğurmayacaktır.
15.Hukuk Dairesinin 21.9.2020, 3962/2494 numaralı kararında da belirttiği üzere “Yapı kayıt belgesi alınmış olup olmamasının karşılıklı edimlerin ifasına bir etkisi bulunmamaktadır “
Bu durumda imara aykırı olarak yapılmış olan bina, ekonomik değerinin olmaması sebebiyle hukuken korunmayacaktır. Dolayısıyla yüklenici edimini yerine getirmediği için bina tamamen arsa sahibine terkedilecek ve yüklenici hiçbir hak alamayacaktır. Oysa yapı kayıt belgesiyle arsa sahibi, TMK 683 de yer alan kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerini kullanarak kentsel dönüşüm söz konusu olana kadar binadaki mülkiyet haklarını kullanabilecektir.
Bu durumda yüklenicinin uğradığı zararın giderilmesi için neler düşünülebilir?
Öncelikle yüklenici yapıyı imara uygun hale getirmek için gerekeni yapmalıdır. Dolayısıyla yapı kayıt belgesi alınmadan, imara aykırılıkların giderilerek yapı kullanma izin belgesinin alınabilme olasılığından hareket edersek;
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 9.3.2009, 1420/1294 numaralı kararına baktığımızda bir yol haritasının işaret edildiğini görüyoruz. Yargıtay’ın kararı şu şekilde;
“Yanlar arasında biçimine uygun olarak düzenlenen (…) tarihli sözleşme ile davalı yüklenici davacıya ait arsa üzerinde kat karşılığı inşaat üstlenmiş, %50’şer paylaşım kararlaştırılmış, 3. Maddede teslim iskân koşuluna bağlanmış, 13. Maddede de inşaatın sözleşmenin düzenlendiği tarihten başlayarak 30 ay içinde iskanı arsa sahibine teslim edeceği kabul edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin asıl borcu, inşaatı sözleşme ve eklerine, ruhsat, onaylanmış proje ve imar durumuna uygun olarak tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Dosya kapsamındaki delillerden yapı kullanma izninin henüz alınmadığı, sözleşmede 10 bağımsız bölüm öngörülmesine karşın 12 bağımsız bölüm yapıldığı ve projeye aykırı imalatlar bulunduğu ve inşaatla ilgili yapı tatil tutanakları düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece ilgili belediyesinden yapılan inşaatla ilgili Belediye İşlem Dosyasının getirilerek gerekirse mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak inşaattaki sözleşme, onaylı proje, inşaat ruhsatı ve imara aykırılıkların tadilat projesi ya da ruhsatı alınarak ya da bu kısımlar yıkılarak giderilmesinin olanaklı olup olmadığı saptanarak, olanaklı olması durumunda davalı yükleniciye inşaatın yasal duruma getirilmesi ve yapı kullanma izninin alınması için bir süre verilerek bunun sonucuna uygun bir karar verilmesi, inşaatın yasal duruma getirilmesi olanağı yoksa, teslim yapı kullanma izni koşuluna bağlandığı, bu iznin alınamadığı ve inşaatın ruhsat, onaylı proje ve imara aykırı yapılmış olması nedeniyle hukuken geçerli bir teslim gerçekleşmediği ve yüklenici direniminin gerçekleştiği benimsenerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.”
Yani imara aykırı olarak yapılmış bir iş söz konusu ise öncelikle sözleşme taraflarının herhangi bir zarara uğramaması için yapılması gereken işlem; imara aykırılıkların -tadilat projesi ya da ruhsatı alınarak ya da bu kısımlar yıkılarak- giderilmesinin olanaklı olup olmadığı saptanacak, olanaklı olması durumunda yükleniciye inşaatın yasal duruma getirilmesi ve yapı kullanma izninin alınması için bir süre verilecektir.
Ancak kararda da belirtildiği üzere eğer inşaat yasal hale getirilemezse yüklenicinin ifası kabul görmeyecektir.
Pekiyi bu haliyle, yani imara aykırı olarak yapılmış bir yapının yapı kayıt belgesi alınarak imara uygun hale getirilmesi durumunda yüklenicinin zararı nasıl giderilebilecektir? Keza yapının ekonomik olarak değersiz olması nedeniyle tamamen arsa sahiplerine terkedilmesi hakkaniyete de uymayacaktır.
6.Hukuk Dairesinin 2021/521 E., 2021/1734 K. sayılı içtihadındaki muhalefet şerhinde yüklenicinin uğrayacağı zararın hakkaniyete uymayacağı ve buna çözüm olarak, “Arsa sahipleri açısından binanın yapı kayıt belgeli olması bir değer kaybı oluşturuyorsa ve ayrıca eksik ile ayıp işler var ise yüklenici bunlardan sorumlu tutulmalı ve T.B.K m.97 «Birlikte İfa Kuralına» göre sözleşmenin tasfiyesi yapılmalıdır” denmektedir.
Binanın yapı kayıt belgeli olması bir değer kaybı oluşturmuyorsa veya eksik ile ayıplı işler yoksa, yani sadece imara aykırı olarak yapılmış fazla bir kat söz konusu ise ne olacaktır? Bu durumda yine birlikte ifa kuralı mı uygulanacaktır?
Bu durumda birlikte ifa kuralına kısaca değinmek faydalı olacaktır; İş sahibinin bağımsız bölümlerinde veya ortak yerlerde eksik ve bozuk işler bulunmasına karşın yüklenici sözleşmede belirlenen bağımsız bölümlerin adına tescilini istiyorsa, mahkeme ortak yerlerdeki eksik ve bozuk işlerin dava tarihindeki rayiç bedelleri bakımından (sözleşmedeki paylaşım oranı gözetilerek) iş sahibinin payına isabet eden miktarla, iş sahibinin bağımsız bölümlerindeki eksik ve bozuk işlerin ise tamamını tespit ettirecek ve bu bedellerin yüklenici tarafından iş sahibine ödenmesine karar verecektir. Yüklenici eksik ve bozuk işlerin bedelini ödeyerek veya somut olayın özelliğine göre bu bedele denk düşen arsa payı kendisinden esirgenerek, sözleşme yükümlülüğünü tamamlarken, arsa sahibine de tapuda pay devri yükümlülüğü öngörerek, birlikte ifa sağlanmış olacaktır. Ancak henüz tamamlanmamış ve kullanılabilir durumda bulunmayan inşaatlar için birlikte ifa düşünülemez.
Görüldüğü gibi birlikte ifa kuralı eksik ve bozuk işler varsa gündeme gelmektedir. Ancak yapı kayıt belgesi alınmış bir yapıda aykırı iş söz konusu olmaktadır. Ayrıca birlikte ifa kuralı gereği eksik işin mevcudiyeti durumunda Yargıtay eksik işin arsa sahibi tarafından kabul edilebilir olması gerektiği ve bunun oransal ifadesinin %95 olduğu görüşündedir. (Y. 14. HD. 18.10.2001 T. ve 2001/5681 E., 2001/6884 K.)
Çözüm olarak sözleşmenin ileriye etkili fesih şeklinde tasfiye yapılması durumunda ne olacaktır?
İleriye etkili fesih durumunda tasfiye; Eksik ve kusurlar da dikkate alınarak, gerçekleştirilen imalatın fiziki oranı saptanacak, bu oran sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranına uygulanacak, yüklenicinin hak ettiği arsa payı veya bağımsız bölümler yükleniciye bırakılacak, kalan arsa sahibine iade edilecektir. Bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin mağduriyeti de önlenebilecektir. Ancak inşaatın tamamlanma oranının %90’ın altında olması durumunda sorun farklı bir hal alacak ve çıkmaza girecektir.
Yapı kullanma izin belgesi alınabilmesi için inşaatın imara uygun şekilde yapılarak bitirilmesi gerekmektedir. Aksi halde yapının ekonomik değeri olmayacaktır. Yapı kayıt belgesi alındığında yüklenicinin zararının giderilmesi noktasında yapı kullanma izin belgesinin alınamamasında kusur incelemesi yapılması gerektiği kanaatindeyim. Eğer arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle yapı kullanma izin belgesi alınamıyorsa ifasının gerçekleştiği kabul edilerek yükleniciye yaptığı imalat bedelinin tamamı ödenmelidir. Ancak basiretli tacir olan yükleniciden kaynaklanan sebeplerle yapı kullanma izin belgesinin alınamama durumunda yüklenicinin kusuru, yapı kayıt belgesinin yapıdaki değer kaybı, eksik ve ayıplı işler varsa bunlar da göz önünde tutularak yükleniciye uygun tazminatın ödenmesi hakkaniyete uygun olacaktır. Aksi halde 3194 Sayılı imar kanunun geçici 16. maddesinde yer alan “bedel karşılığında imar affı” niteliğinde olan yapı kayıt belgesinin yüklenici açısından olumsuz yansıması hukukun adalet inşa etme amacına aykırı olmaya devam edecektir.
GAYRİMENKUL AVUKATI KİMDİR? YAZIMIZI OKUMAK İÇİN TIKLAYINI
Bilgi almak için lütfen iletişime geçiniz;
Adres: Cevizli Mah. Bayraktar Sk. No:1-3 Kartal/İstanbul (Anadolu Adliyesi B Blok Açık Otopark Karşısı, Kartal Nursanlar 4 Plaza)
Telefon: 0532685 96 41
WhatsApp Mesaj:0507545 01 36
E-Posta: info@alberahukuk.com
Konum Bilgisi İçin Lütfen Aşağıdaki Linki Tıklayınız