KİRALANANIN AYIPLI OLMASI DURUMUNDA, KİRAYA VERENİN SORUMLU OLMADIĞI  HALLER  ;

Kira sözleşmesine kısaca değinecek olursak; sözleşmenin tarafları kiracı ve kiraya verendir. Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kiraya verenin asli borçları, kiralananı sözleşmede belirlenen kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmaktır. Kiracının asli borcu ise kira bedelini ödemektir. Eğer kiraya veren, kiralananı elverişli şekilde teslim etmek ve bu halde bulundurmak borcunu kiralanandaki ayıp nedeniyle yerine getirmezse, Türk Borçlar Kanunu (TBK) 304 ila 308 . maddeleri gereğince sorumluluğu oluşacaktır.

TBK’nın ilgili maddelerine bakacak olursak;

Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu yan başlıklı maddesinde ,

1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
a. Genel olarak
MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların

giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih

MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

c. Kira bedelinin indirilmesi

MADDE 307- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

d. Zararın giderimi

MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Sözleşme ilişkisi içerisindeki bazı durumlarda kiralanandaki ayıplardan, kiraya verenin sorumluluğu bulunmaz. Bu haller nelerdir?

1. Kiracının, kiralanandaki ayıpları gecikmeksizin bildirmesi gerektiğinden, kira sözleşmesinin kurulduğu veya teslim aldığı anda,  kapsamı ve önemi hakkında  tam bilgi sahibi olduğu yani detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik ya da bozukluk veya açık, aleni ayıpları görüp sessiz kaldığında bunlar nedeniyle ayıp sorumluluğuna daha sonradan başvuramaz.

Kiracı bu ayıplara rağmen derhal itiraz ederek kiraya verenin dikkatini çekmemiş, kira bedelini ödemeye devam etmişse  artık kiralananı bu haliyle kabul etmiş sayılır ve bu nedenle kiraya verene karşı herhangi bir talepte bulunamaz . Ancak önemle belirtilmesi gerekirki  kiraya verenin açık taahhüdü veya kiraya verenin hileli davranışları bu kapsamda değerlendirilemez. Bu durumda kiraya verenin ayıptan sorumluluğu devam eder.

2. Giderimini kanun veya sözleşme gereği kiracının üstlendiği ayıplar. Örneğin bir iş yerinin kiralanması durumunda, sözleşmede tarafların, ofislerin kiracı tarafından yapılacağı hususundaki anlaşmaları halinde, ofis inşaatında oluşan ayıplardan kiraya verenin sorumluluğu bulunmaz.

Kiraya verenin hilesi veya ağır kusuru olduğu durumlarda, sözleşmede kiraya verenin ayıptan sorumluluğunu kaldıran hükümler bulunsa dahi bu hükümler geçersizdir.

“…kiraya verenin hilesi veya ağır kusuru olduğu durumlarda, ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan anlaşmalar hükümsüz sayılır . (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi‟nin 07.04.2010 tarihli, E. 2009/14983, K. 2010/4572 )

3. Kiraya veren, Kiracının TBK m. 316/1 deki yükümlülüklere uymamasından yani ayıplı hale gelmede kiracının kusurunun bulunduğu hallerden kaynaklanan ayıplardan sorumlu olmaz. Madde metni şöyledir;

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Ancak altını çizmek gerekirki, kiralananın kiracıya teslim edildiği anda var olduğu halde, kiraya veren tarafından bilinmese veya bilinebilecek durumda olmasa bile diğer şartları varsa gizli olan ayıptan kiraya veren sorumludur.

“Binanın iskan raporunun alınabilecek şekilde projeye uygun yapılmış olması asıl olduğundan, davalı kiracının bu konuda özenli davranmadığından bahisle kira aktinin feshinde  kusurlu olduğundan söz edilemez .Sözleşmede iskan alma yükümlüğü kiraya verene yüklenmiştir. dava konusu yerin, davalı kiracıya kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli iskan raporu alınabilecek ve  hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediği ve sözleşmenin feshinde  kiracının kusurlu olmadığı hususu gözetilerek alacak isteminin de reddine karar verilmesi gerekir.”(Y.6.HD 25.06.2015 T. 2015/466 ,2015/6474 E.K.)

ÖRNEK AYIP HALLERİ :

  • EKONOMİK AYIP: Kiraya verenin alışveriş merkezine yılda belli sayıda kişinin geleceğine ilişkin yaptığı bildirimin gerçekleşmemesi nedeniyle kiracının beklediği ciroyu elde edememesi ekonomik ayıp olarak kabul edilir….
  • KALORİFER SİSTEMİ: Kiralanandaki kalorifer sisteminin kiracının bir kusuru olmaksızın arızalanması,
  • NEM VE RUTUBET: Evdeki nem ve rutubet nedeniyle duvardaki boyaların tamamen dökülmesi,
  • HAVALANDIRMA SİSTEMİ: Kiralanan işyerine ait havalandırma sisteminin zaman içinde arızalanması ,
  • KİRACININ MECURA GİRİŞİ: Kiralanan binaya kiracının girişini önleyecek şekilde sonradan iskele kurulması,
  • KAPI VE PENCERENİN SÖKÜLMESİ: Kiralananın kapı ve pencerelerinin kiraya veren tarafından sökülüp götürülmesi,
  • KİRALANANIN NİTELİĞİNİN DEĞİŞMESİ: Kiralanan apartman dairesinin altı önceden bakkal dükkanı olarak kiraya verilirken sonradan koku ve duman çıkaran bir lokantaya çevrilmesi,
  • SONRADAN MEYDANA GELEN AYIPLAR: Deprem ya da yangın sebebiyle kiralananda tamire ihtiyaç durumların meydana gelmesi.

Ayıplı halde kira bedeli tenzil usulü

Kiralananda bulunan ayıp hallerinde, ayıp oranında kira bedelinde indirim yapılır. Bu indirimin hesabını Yargıtay 3. Hukuk dairesi formül haline getirmiştir.

“…Raporda nisbi metoda göre belirleme yapıldığı anlaşılmıştır. Buna göre; Ödenecek kira = Kararlaştırılan kira × ayıplı haldeki kira / Ayıplı olmayan haldeki kira Formülü uygulanmak suretiyle 210.803.679 lira olarak belirlenmiştir…”(Y. 3. HD.‟nin, T. 17.02.2003, E. 1351, K. 1601)

Kira Hukuku Avukatı ne demektir?

Kira Hukuk Avukatının ne olduğu konusundaki yazımızı okumak için tıklayınız..

 Kira Hukuku Avukatı

Bilgi almak için lütfen iletişime geçiniz;

Adres: Cevizli Mah. Bayraktar Sk. No:1-3 Kartal/İstanbul (Anadolu Adliyesi B Blok Açık Otopark Karşısı, Kartal Nursanlar 4 Plaza)

Telefon:  0532685 96 41

WhatsApp Mesaj:0507545 01 36

E-Posta: info@alberahukuk.com

KİRALANANIN AYIPLI OLMASI DURUMUNDA KİRAYA VERENİN SORUMLU OLMADIĞI HALLER