KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE, İMAR DURUMUNUN DEĞİŞMESİ, AZINLIKTA KALAN KAT MALİKLERİNE BASKI YAPMAK, AZINLIK HİSSELERİ KÖTÜ NİYETLE SATIN ALMAK GİBİ NEDENLERLE YAPILAN YENİ (İKİNCİ) SÖZLEŞMENİN AKIBETİ

Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı bilindiği gibi “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.”

Riskli yapının kat malikleri, yüklenici (müteahhit) ile sözleşme yaparak depreme dayanıklı, sağlıklı ve güvenli bir inşaatın yapılması ile evlerine, binalarına en kısa zamanda kavuşmak isterler.

Riskli yapının tespiti süreci ise 6306 Sayılı yasanın 3. maddesinde belirlenmiştir. Buna göre “riskli yapıların tespitini, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapılır/yaptırılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.”

Ancak bazı durumlarda, yapının riskli olduğu tespit edilip, 6306 sayılı yasa kapsamında kat malikleri ile yüklenici arasında bir sözleşme yapılmış olsa da gerek şartların değişmesi gerek taraflardan birinin kötü niyetli yaklaşımı yahut başka bir nedenle yeni (ikinci) bir sözleşme yapmak söz konusu olmaktadır. Uygulamada, süreç içinde riskli yapının bulunduğu bölgede imar durumunun değişmesi, azınlıkta kalan kat maliklerine baskı yapmak veya arsa payını satın almak için zorlamak amacıyla yeni (ikinci) bir sözleşme yapmak yöntemine başvurulmasına sıkça rastlanmaktadır.

Konumuz ile ilgili olarak Ankara Bölge İdare Mahkemesi’nde görülen bir davadaki (788/97*) somut olayda, 6306 sayılı yasadaki 07.11.2023 tarihli değişikliklerden önce “maliklerin üçte iki çoğunluğuyla bir karar alındıktan ve üçte birlik anlaşmayan kısımda (07.11.2023 tarihli değişikliklerden sonra 2/3 çoğunluk, salt çoğunluk olarak değiştirilmiştir) kalanların hisselerinin satışı yapıldıktan sonra belediye tarafından söz konusu parselin imar planında değişiklik yapıldığı ve yapılan değişiklik sonrasında malikler ile müteahhit arasında yeni bir sözleşme düzenlediğinin anlaşıldığı bu nedenle düzenlenen yeni sözleşmeyi imzalamayarak üçte birlik kısımda kalan maliklerin hisselerinin 6306 sayılı Kanun kapsamında satılabileceği” açıklamasına yer verilerek satışın yapılması gerektiğinin belirtildiği, Tapu Müdürlüğünden davacının hissesine satışa ve benzer işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme konulması istenerek tüm maliklerin 11.01.2018 tarihinde yapılacak satışa 20.12.2017 tarihli ve E.33820 tarihli davalı idare işlemiyle davet edilmeleri üzerine de bu işlemin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlık konusu olayda; davacıların Ankara İli Altındağ İlçesi, Yunus Emre Mah. 23521 Ada ve 4 numaralı parselde yer alan taşınmazın hissedarı olduğu, anılan taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespitinin yapıldığı, bu kararın yargı sürecinden de geçerek kesinleştiği, sonrasında maliklerin üçte iki çoğunluğunun yeniden yapım konusunda anlaştığı ve Altındağ 3. Noterliğinin 24.12.2012 tarih ve 28736 yevmiye no’lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri, karara katılmayan malik N.E’ye ait hissenin satışının 15.10.2015 tarihinde gerçekleştirildiği, bu işleme karşı açılan davada Ankara 10. İdare Mahkemesinin E;2015/3450, K:2016/4449 sayılı kararıyla satış işleminin hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi (bu karar Dairemizin 06.02.2018 tarih ve E:2017/1789 K:2018/185 sayılı kararı ile onanarak kesinleşmiştir.) sonrasında satış işleminin tapuda tescil edildiği, daha sonra maliklerden birisi tarafından Altındağ Belediye Başkanlığına verilen dilekçe ile söz konusu ada parsele ilişkin imar durumu sorulması üzerine ilgili belediyece adı geçen malike “imar durumunda değişiklikler olduğu ve özellikle bina yüksekliğinin serbest olarak değiştiği” yönünde cevap verilmesi üzerine, yapılan imar planı değişikliği sebebiyle sözleşmenin yenilenmesi gerekliliği kapsamında maliklerin üçte iki çoğunluğunun yeniden inşaat yapımı konusunda 2. kez anlaştığı ve müteahhitle yeni bir gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri, davacının ilk sözleşmeyi imzaladığı ancak dava konusu satış işlemine konu olan ikinci sözleşmeyi imzalamadığı, öte yandan Altındağ 3. Noterliğinin 24.12.2012 tarih ve 28736 yevmiye no’ lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayakta olduğu anlaşılmaktadır.

Olayda, 6306 sayılı Yasa ve Uygulama yönetmeliği kapsamında riskli yapı olduğu belirlenen taşınmazların yıkılacağı, yıkım sonrasında arsa haline dönüşen taşınmazın parsel malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğu, bu kapsamda taşınmazda yeniden bina yaptırılması hususunda parsel maliklerinin en üz üçte iki çoğunluk ile karar verebilecekleri, karara katılmayan hisse sahiplerine karara katılmaları yönünde 15 gün süre verileceği, aksi takdirde arsa paylarının değeri tespit edilerek diğer arsa sahiplerine açık attırma yolu ile satılacağı açık olmakla birlikte bu sürecin bir kez mümkün olduğu, yapının imar durumunda sonradan meydana gelen değişiklik nedeniyle bir kısım malik ile müteahhit arasında imzalanan yeni sözleşmenin özel hukuk sözleşmesi niteliğinde olduğu ve artık 6306 sayılı Yasa ve Uygulama yönetmeliğindeki hükümlerin uygulanamayacağı, yeni sözleşmeyi imzalamayarak üçte birlik kısımda kalan maliklerin hisselerinin 6306 sayılı Kanun kapsamında idarece satışa çıkarılamayacağı, dolayısıyla ikinci sözleşmeyi imzalamayan davacının hissesinin 2/3 kararı oluşturan maliklere satışına dair dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”

Sonuç olarak; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespiti yapılan binanın Kentsel dönüşüm sürecinde, kat malikleri ile yüklenici arasında yapılan sözleşmeye rağmen, her ne sebeple olursa olsun yeni (ikinci) bir sözleşmenin yapılması, bu sürecin yalnız bir kez mümkün olması nedeniyle ancak kat maliklerinin tamamının oy birliği ile mümkün olabilmektedir.

Av. Uzm. Arb. Erdal ONUR